Предприятия на вынос

Елена Зубова, обозреватель журнала «Эксперт Северо-Запад».

Перебазировать промышленные предприятия из центра Петербурга некуда и не на что: промзоны по-прежнему инженерно не подготовлены, количество инвесторов, готовых приобрести завод-другой, сокращается, кредитные ресурсы дорожают

Таков вывод участников круглого стола «Финансирование комплексного развития городских территорий, депрессивных зон, перенос промышленных предприятий», организованного ИА «Интерфакс» и журналом «Эксперт С-З» при поддержке инвестиционно-банковской группы TERRAON. Чиновники и бизнесмены, которые обсуждали эту общегородскую проблему, имеют диаметрально противоположные взгляды и на саму проблему, и на пути ее решения.

Главные песни о старом

Вице-президент инвестиционно-банковской группы TERRAON Сергей Лепкович
За последние десять лет принято с десяток городских программ по выводу промышленных предприятий из центра Петербурга на окраины. Но по-прежнему основной движущей силой перебазирования выступают частные инвесторы. Город помогает местным девелоперам чем может – добрыми советами, невмешательством и планами развития инженерной инфраструктуры. Все внимание чиновников (вместе с бюджетными деньгами) сосредоточено на создании глобального автомобильного кластера. Идут работы в зонах «Каменка» и «Шушары». Это территории, где разместятся предприятия неотечественного автопрома. Город вкладывает в «Шушары» 4 млрд рублей под строительство заводов Toyota, General Motors, Magna и Suzuki. В «Каменке» организуют производства Hyundai и Nissan.
В новые промышленные зоны приходят иностранные инвесторы, чтобы построить новые производства. Местные предприятия остаются по старым адресам. Между тем заместитель генерального директора, директор по управлению корпоративным имуществом ОАО «ЛОМО» Марина Зверева утверждает, что многие петербургские предприятия сегодня готовы переезжать, только ехать им некуда: «Мы не видим подготовленных для промышленных предприятий территорий. Участки подготовлены только для автокластера. В лучшем случае смогут переехать отверточные производства – для производств с высоким классом опасности территорий нет».

Заместитель генерального директора, директор по управлению корпоративным имуществом ОАО «ЛОМО» Марина Зверева
Ей возражает председатель Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) Александр Викторов: «Есть куда ехать, есть что осваивать». Формально в Петербурге определены промышленные зоны, на их развитие запланированы средства в бюджете. На инженерную подготовку промзон на 2007−2010 годы заложено 1,1 млрд рублей – по 200−350 млн в год. Эти деньги, как пояснила начальник управления промышленных инвестиций Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ) Анна Егорова, идут на подготовку проектной документации – по ее словам, самой затратной части. «Денег в бюджете на перебазирование нет, – твердо заявила она. – Поддержка администрации – моральная». Кроме того, чиновники предлагают желающим участки в промзонах (инженерно не подготовленные к строительству) и, по словам начальника отдела развития территорий Комитета по управлению городским имуществом Ивана Анисимова, «в переговоры инвесторов с собственниками не вмешиваются».
Инженерная подготовка промзон едва начата. В 2008−2009 годах предполагается освоить территорию промышленной зоны «Парнас», в ближайшие два-три года – зоны «Металлострой», «Предпортовая-3», «Конная Лахта». Растянутые во времени планы города не устраивают предприятия. «Если подстанция не нужна прямо сейчас, надо ли ее строить?» – спрашивает Анна Егорова. «Нет подстанции – инвесторы не придут», – отвечают представители предприятий.

Бездействующие рычаги

Директор по развитию недвижимости SESTRA RIVER DEVELOPMENTS Ирина Анисимова
Предприятия вынуждены выбирать, где они будут работать завтра. Город пытается заставить их думать об этом: разработана новая методика определения арендных ставок на недвижимость, с еще более дифференцированным, чем прежде, подходом к объектам. По словам Ивана Анисимова, в результате ее применения средняя арендная ставка вырастет на 30%. Многие предприятия уже подсчитали, во что выльются новые ставки. «По новой методике арендной платы ставка увеличилась на 40% за неинтересные участки», – говорит Марина Зверева. Однако общая сумма, которую предприятие должно уплатить в бюджет, может остаться прежней, поскольку на некоторых объектах ставки снижены. Следовательно, в ближайшем будущем этот экономический рычаг не обеспечит массовый исход заводов из центра Петербурга. Многолетняя проблема, которая остается нерешенной до сих пор, – правильно оформленные документы на недвижимость предприятий. «Мы занимаемся комплексным развитием городских территорий и при этом часто сталкиваемся с ситуацией, когда комплексное освоение невозможно из-за того, что какой-то из участков внутри территории не подлежит девелопменту, – рассказал вице-президент инвестиционно-банковской группы TERRAON Сергей Лепкович. – Это может быть не совсем экологически благополучное производство, заброшенный завод – все что угодно, но у этого участка нет хозяина. В результате в центре города стоят заброшенные здания. Наша задача – превратить подобные территории в пригодные для девелопмента».
Марина Зверева, помимо этого, отметила невнятную политику города в выкупе земель под промышленными предприятиями. «У предприятий нет длинных денег. Что делать – копить и выкупать? Переезжать?» – спрашивает она. По мнению Зверевой, однозначно имеет смысл выводить из центра те предприятия, где износ оборудования достиг 70%: выгоднее и безопаснее построить новые.

Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Александр Викторов
Если у предприятия нет собственных средств для перебазирования, приходится искать инвестора на стороне. Поиски далеко не всегда успешны. Потенциальных инвесторов пугает не столько дороговизна старых цехов, сколько проблемы со сносом, рекультивацией, местоположением участка. Но главный вопрос все тот же: куда перебазировать производство? «С 2005 года предпринимаем попытки вывести предприятие, – жалуется заместитель генерального директора по вопросам девелопмента ЗАО „Нево-Табак“ Кирилл Цветков. – Выводить некуда. И покупателей на фабрику нет».

«25 лет – и ты собственник!»

Инвесторы и в самом деле не выстраиваются в очередь за недвижимым имуществом предприятий. Прежний интерес, не находя подпитки, постепенно тает. Тем временем проблем все больше. Список пополнила очередная, источником которой стал новый Генплан. Согласно Генплану, город поделен на зоны с конкретным функциональным назначением. Территории, на которых располагаются предприятия, относятся, как правило, к промышленным зонам. Это означает, что там не должно появиться жилье ни под каким видом, пока на то не будет специального разрешения в виде поправки в Генплан. В крайнем случае возможна общественная функция. Поправки, в свою очередь, можно вносить только раз в пять лет. «То есть даже если найдется инвестор, он не сможет строить жилье на территории бывшего предприятия целых пять лет, – поясняет управляющий УК „Теорема“ Игорь Водопьянов. – Зачем ему покупать такой завод?»

Начальник управления промышленных инвестиций Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Анна Егорова

Чиновники хорошо осведомлены об этой проблеме бизнеса (она же – проблема перебазирования индустриальных предприятий из центра), но кардинальных мер не принимают. Впрочем, Комитет экономического развития, по словам Анны Егоровой, сейчас пытается внушить остальным представителям власти мысль о необходимости вносить поправки в Генплан каждые три года. Инвесторы не уверены, что три года вместо пяти существенно улучшат ситуацию. «Многие территории не включены в жилые зоны – остаются промышленными или общественно-деловыми. Нужна постоянная комиссия в КГА по поправкам в Генплан, чтобы переводить территории из одной зоны в другую», – полагает Водопьянов. Еще одна существенная проблема – финансирование проектов. «Говорят, что в России две проблемы – дураки и дороги. На самом деле проблема одна – большое количество бесхозной земли. Земли, которая требует комплексного освоения. Если посмотреть на карту Москвы и Петербурга, видны огромные серые пятна – это заброшенные территории, промышленные предприятия, это тысячи гектаров земли, требующие освоения. При этом большинство территорий нуждается в громадных инвестициях для переноса предприятий, экологической очистки», – рассуждает Сергей Лепкович.

Девелоперские проекты дешевле не становятся. По словам Водопьянова, для развития территории в 100 га надо 500 млн долларов. Сомнительно, чтобы многие девелоперы располагали такой суммой да еще могли бы ее заморозить на несколько лет. Остаются кредиты, которые постепенно дорожают. «Рентабельность бизнес-центра – 18%, – подсчитывает Водопьянов. – Кредит можно получить под 14% годовых. Каких-то 25 лет – и ты собственник!»

Начальник отдела развития территорий Комитета по управлению городским имуществом Иван Анисимов

Положительных примеров перебазирования производств единицы. Большинство предприятий распродает землю и заводские корпуса, попадая в тяжелую ситуацию. Объем выпуска продукции сокращается, недвижимое имущество становится обузой. Нередко причиной распродажи бывает банкротство. Заботы о переезде, включая финансирование, как правило, возлагаются на инвестора, заинтересованного в приобретении бывших промышленных территорий. Затратный проект редевелопмента территории Сестрорецкого инструментального завода инвесторы решают комплексно. Во-первых, объяснила директор по развитию недвижимости SESTRA RIVER DEVELOPMENTS Ирина Анисимова, уплотнили участок, на котором располагается предприятие: действуют 13 из 27 корпусов. Во-вторых, занялись переездом, а в-третьих – девелопментом новой территории. Недавно компания получила участок 16 га в Конной Лахте. По словам Ирины Анисимовой, там создается индустриальный парк. Часть площадей займет Сестрорецкий завод, часть будет сдана в аренду другим предприятиям. Индустриальный парк задуман исключительно для того, чтобы окупить перебазирование завода.

Планы ужимаются

Управляющий УК «Теорема» Игорь Водопьянов
Поскольку свободных дешевых денег на рынке сегодня нет, многие девелоперы сворачивают планы по редевелопменту, а предприятия отказываются переезжать. Мало того, в стране начался серьезный подъем оборонной промышленности. В Петербурге многие предприятия исторически ориентированы на военные заказы. А те, кто пока не вписался в эти заказы, жаждут их получить – не потому, что они хорошо оплачиваются (как раз наоборот, государство так и норовит недоплатить), но потому, что заказы регулярные и почетные. Этакая индульгенция и от властных, и от рейдерских структур одновременно. «В ближайшие десять лет финансирование оборонки будет сумасшедшим», – предсказывает Зверева. Предприятия, получившие оборонные заказы, вряд ли задумаются о переезде.

Заместитель генерального директора по вопросам девелопмента ЗАО «Нево-Табак» Кирилл Цветков
На эти факторы ни местная власть, ни местный бизнес повлиять не могут. Однако есть позиции, которые зависят от петербургских чиновников. В частности, местное законодательство и реальная помощь в перебазировании предприятий в инженерно подготовленные, обеспеченные транспортной инфраструктурой специальные промышленные зоны. «Необходим компромисс между интересами бизнеса и городских властей, – полагает Лепкович. – Власти заинтересованы в инвестициях, которые развивают город и меняют его внешний облик в положительную сторону. При этом стоимость девелопмента таких территорий часто слишком высока и просто нерентабельна. Необходимы специальные программы, которые позволят переводить предприятия из центра города и развивать депрессивные территории».

Пока инвесторы отзываются о законодательстве и его исполнении, мягко говоря, недружелюбно. «Фрагментарное законодательство. И 95% участников рынка его не соблюдают», – констатирует Игорь Водопьянов. Город долго разрабатывал планы и формировал списки кандидатов на перебазирование. Но момент упущен. Неблагоприятная экономическая конъюнктура, правовые неясности и грядущее возрождение оборонки могут свести на нет последующие усилия городской администрации, предприятий и инвесторов.

Санкт-Петербург

Комментарии к статье вице-президента ГК «Интелтехстрой» Истамбулова Камиля

Развитие мегаполиса привело к актуализации этой проблемы и сделало совершенно очевидным тот факт, что комплексно никто этим процессом не занимается. По-настоящему можно будет развивать данное направление, когда власти выработают единую концепцию промышленной политики в городе. А на сегодняшний день есть попытки отдельных предприятий своими силами и за счет собственных средств перспективно для себя решить этот действительно важный вопрос.

Отдельно хочется отметить, что заниматься процессом переноса необходимо отнюдь не для насыщения растущих аппетитов девелоперских компаний города, как бытует расхожее мнение, а прежде всего для того, чтобы дать новый импульс развитию промышленных предприятий в конкурентных условиях. Следует понимать, что предприятиям нужно помочь не просто освободить «лакомые» места нынешнего базирования, а стимулировать долгосрочными кредитами на доступных условиях, выделением площадок на окраинах с соответствующими коммуникациями, созданием технопарков и т.д., тем самым дать им возможность переоснастить технологическую линию производства современным оборудованием. Это будет реальным двигателем переноса, так как предприятием также все «дороже выживать» в центре с учетом растущих цен на землю и трафика, неудобного для развития собственной логистики.

Таким образом, считаю целесообразным создание специального агентства, либо специального подразделения в рамках КЭРППиТ по выработке концепции развития всей промышленности, и в рамках данной концепции решать проблему переноса предприятий из центра Санкт-Петербурга.

Это комплексная задача, непосредственно затрагивающая интересы и горожан (улучшение экологии, дополнительные социальные объекты, которые должны возводиться «в нагрузку» прибыльным проектам девелоперов, частичное решение некоторых транспортных проблем и т.д.), и администрации (сохранение в черте города крупных налогоплательщиков, реализация важных проектов в соответствии с Генеральным планом развития города, новые рабочие места и т.д.).

по матеиалам сайта www.expert.ru